【案情简介】
　　2016年8月，小翁购买了一套140㎡的房子，价款为300万元，与卖家签订了《房地产转让合同》，约定小翁应于2016年10月15日前支付100万元，余款200万元由银行按揭放款；卖家应于2016年10月15日交付房产并配合过户；任何一方违约，应承担违约金10万元。当日，小翁就支付给了卖家定金20万元。期间，这套房子按市价估值涨了58万元，卖家临时提出要加价，否则他不卖房子了，赔小翁违约金。小翁与卖家协商无果后，将卖家起诉至法院。
　　【调查与处理】
　　2016年11月10日，小翁依法向杭州市萧山区人民法院提起民事诉讼。2017年3月22日，杭州市萧山区人民法院经依法公开审理后作出民事判决：卖家应协助小翁办理产权过户登记手续并支付违约金10万元。宣判后，卖家不服，向杭州市中级人民法院上诉，后因未按时缴纳诉讼费，被杭州市中级人民法院裁定按撤诉处理。2017年5月，卖家向杭州市中级人民法院申请再审，杭州市中级人民法院裁定驳回卖家的再审请求。
　　【法律分析】
　　(一)卖家付10 万元违约金可以解除合同吗？
　　房屋买卖合同一旦签订并生效，则双方均应按照合同约定履行义务。一方违约，守约方便可向违约方主张违约责任，同时，守约方对于违约责任有选择权，如果买受人同意出卖人赔偿违约金从而解除合同自不待言，但在买受人选择继续履行的情况下，出卖人无权单方面通过赔偿违约金的方式来解除合同。因为违约责任是指在合同无法继续履行或被依法解除时对违约方的惩罚措施，但是绝不能反过来推定，出卖人主动承担违约责任就有违约的权利。当然，还要说明的是，如果双方在合同中明确约定，任何一方均有权以支付相应违约金作为条件来解除合同，则出卖人仍有权来主张解除合同。然而，在这个案例中，因双方并无明确约定，故卖家是无权以支付违约金的方式来单方解除合同的，因为这是守约方小翁才享有的权利。
　　(二)遇到违约的卖家，小翁该如何选择救济路径？
　　根据《合同法》的规定，一旦卖家违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而在这起案例中，小翁可主张以下两种救济路径。
　　1.要求卖家继续履行合同。所谓继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。一般情况下，法律充分保障守约方要求继续履行合同的权利，但根据《合同法》的规定，在下列的情形除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。在房屋买卖合同纠纷，如本身房屋已被查封、抵押，或者灭失等情形时，则守约方原则上不可再主张继续履行合同。
　　在本案例中，小翁起诉时，涉案房产实体上完好，法律上也不存在任何权利负担等情形，故小翁完全可以主张要求继续履行合同，即要求卖家继续交付房产和配合办理过户登记。另外，在本案中，根据合同约定，若一方存在违约行为，守约方还可向违约方主张违约金10万元。人民法院在处理本案的过程中，考虑到因卖家的违约，导致小翁额外支出如租赁费、公证费等大量额外支出，对此项诉讼请求也予以了支持。当然，在具体个案中，若买家实际损失明显低于违约金数额，则违约金可能会被法院酌情调整。
　　2.主张解除合同并要求卖家赔偿损失。根据《合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在房屋买卖合同中，一旦一方违约，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，若卖家违约，则买家可主张实际损失即差价损失。至于差价的金额，则可通过双方协商确定的方式，若协商不成，则可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。也就是说，在这起案例中，小翁可以主张要求解除与卖家的合同，并要求卖家赔偿损失58万元。

（转载自：浙江法治在线）